Sidst opdateret
To tal, ét formål hver
De to tal blandes konstant sammen, og det koster penge. Det ene er et myndighedstal til skatteberegning. Det andet er et bud på, hvad markedet vil betale i dag.
Side om side
Den ene bruges til at beregne skat. Den anden til at sælge. De besvarer forskellige spørgsmål og bør ikke sammenlignes direkte.
| Offentlig ejendomsvurdering | Salgsvurdering | |
|---|---|---|
| Hvem laver den | Vurderingsstyrelsen | En ejendomsmægler |
| Formål | Beregning af ejendomsværdiskat og grundskyld | At fastsætte en realistisk salgspris |
| Metode | Statistisk model på registerdata | Fysisk besøg og sammenlignelige handler |
| Ser boligens stand | Nej | Ja |
| Opdateres | Med flere års mellemrum | På dagen |
| Koster | Ingenting | Ingenting |
| Kan påklages | Ja, til Vurderingsstyrelsen | Nej — men du kan bede om flere |
| Bruges til | Skat | Salg, belåning, bodeling, arv |
Bemærk metodelinjen. Den offentlige vurdering er en model, der kører på registerdata for hele landet. En salgsvurdering er én bolig, set af én person, på én dag. Det er derfor, de kan afvige betydeligt — ikke fordi nogen tager fejl.
Hvorfor de afviger
Vurderingen bygger på data fra en periode, der ligger tilbage i tid. Huspriserne på landsplan er steget 6,8 procent det seneste år alene — en vurdering, der er et par år gammel, er derfor ikke bare unøjagtig, den er systematisk forsinket.
Den kender areal, byggeår og beliggenhed fra registrene. Den kender ikke dit køkken, din udsigt, vejstøjen eller om der er gjort noget ved fugten i kælderen. Det er præcis de ting, en køber betaler for.
Det skal siges lige så tydeligt: en salgsvurdering er også et tilbud om at få opgaven. Derfor tre og ikke én. Spændet mellem dem er det, du kan bruge.
Den offentlige vurdering er et forsigtigt myndighedstal. En salgsvurdering er et bud på, hvad markedet vil betale i dag. At de to ikke er ens, er ikke en fejl — det er design.
Praktisk konsekvens: brug aldrig den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt for en udbudspris. Den er lavet til noget andet, og afvigelsen kan gå begge veje.
Hvad du gør
Skal du sælge, belåne, dele et bo eller bare vide besked? En bank vil have sin egen vurdering. En bodeling kræver et neutralt tal. Et salg kræver et markedstal.
Handelspriser på danske boliger er offentligt tilgængelige. Find fem boliger, der ligner din, solgt inden for det seneste år, og noter både udbudspris og slutpris.
Gratis, og spændet mellem dem fortæller dig mere end noget enkelt tal. Se hvad besøget indebærer.
Er arealet registreret forkert, følger fejlen med i både den offentlige vurdering og i mæglerens udgangspunkt. Få det rettet, før du sælger.
Spørgsmål og svar
Den offentlige ejendomsvurdering laves af Vurderingsstyrelsen og bruges til at beregne ejendomsværdiskat og grundskyld. En salgsvurdering laves af en ejendomsmægler og er et bud på, hvad boligen kan sælges til nu. De har forskellige formål og forskellige metoder.
Det varierer, og afvigelsen kan gå begge veje. Den offentlige vurdering er typisk forsigtig og bagudrettet, men i områder med faldende priser kan den sagtens ligge over markedsprisen. Der findes ingen fast tommelfingerregel.
Nej. Den er lavet til skatteberegning på grundlag af registerdata og kan ikke se boligens stand, udsigt eller planløsning. Bruger du den som udbudspris, rammer du enten for højt eller for lavt — og begge dele koster.
Ja. Den offentlige kommer automatisk, og en salgsvurdering tilbydes gratis af mæglerne, fordi besøget er deres vigtigste salgsmøde.
Ja, der er en klageadgang til Vurderingsstyrelsen, og der gælder frister. En salgsvurdering kan du ikke klage over — men du kan bede om flere, og det er også det, der giver mening.
Find din by
Boligmarkedet er lokalt. Liggetider, prisnedslag og hvor mange mæglere der konkurrerer om opgaven, er vidt forskelligt fra by til by.
Læs videre
Skrevet ud fra offentlige tal, uden at forsøge at sælge dig noget. Se alle seks.
Næste skridt
Tre mæglere, tre bud, ét spænd du kan bruge til noget.
Kilder
Vi opfinder ikke tal. Herunder står præcis, hvor hvert enkelt kommer fra, så du selv kan tjekke efter. Se metoden.
